Отложенная загрузка рекламы

Договор аренды торгового помещения: что должен знать арендодатель и арендатор

Договор аренды торгового помещения — важный документ, регулирующий отношения между собственником торговой площади и предпринимателем. Разбираемся в обязательных условиях, актуальных налоговых аспектах 2025 года, правах и обязанностях сторон, а также практических рекомендациях для успешного заключения.

Отличие торгового помещения от складских и других нежилых объектов

Договор аренды торгового помещения, павильона или киоска относится к категории аренды нежилых помещений, однако имеет специфические особенности. Торговое помещение предназначено исключительно для осуществления розничной торговли или услуг. Это может быть отдельный павильон в торговом центре, киоск на улице, ларёк в магазине или земельный участок под временное торговое сооружение.

От складских помещений торговые площади отличаются режимом использования — в них предполагается присутствие покупателей, требуются соответствующие коммунальные условия, освещение, доступность. От обычных жилых нежилых помещений (офисов) торговые объекты отличаются назначением и учётом товарооборота при расчёте некоторых платежей. Контроль над целевым использованием помещения — одна из главных забот арендодателя.

Существенные условия договора аренды торгового помещения

По статье 607 ГК РФ единственным обязательным существенным условием является предмет договора — торговое помещение или земельный участок. Однако на практике арендодатели и арендаторы согласовывают дополнительные существенные условия для безопасности сделки.

В договоре должны быть указаны:

точный адрес помещения (улица, номер дома, павильона, киоска);
общая площадь помещения и торговая площадь (если есть подсобные помещения);
кадастровый номер (для недвижимых объектов);
целевое назначение — перечень разрешённых видов торговли и услуг;
наличие оборудования, коммуникаций (электричество, водопровод, отопление);
состояние помещения при передаче (акт приёма-передачи с фотодокументацией).

Если помещение — часть торгового центра, должны быть оговорены права общего пользования (проходы, лифты, парковка). Для земельного участка под павильон необходимо указание назначения земель и разрешённого использования.

Форма договора и сроки регистрации

Договор аренды торгового помещения должен быть составлен в письменной форме в следующих случаях:

срок действия договора составляет более одного года;
хотя бы одной из сторон выступает юридическое лицо (независимо от срока).

Для земельного участка под павильон письменная форма обязательна при аренде на срок более года.

Государственная регистрация договора в Росреестре требуется, когда:

предметом договора является земельный участок и срок превышает один год;
договор заключён с муниципалитетом или государственным собственником.

Точка Банк

Тип организации

Все типы организаций, ИП, ООО

Форма налогообложения

Все, ОСНО, ПСН, УСН

Оформление онлайн

Да

Отправить заявку

Налогообложение при аренде торгового помещения в 2025 году

Налоговая система для арендодателей в 2025 году претерпела кардинальные изменения. Размер налоговой нагрузки теперь напрямую зависит от выбранного налогового режима и объёма выручки.

Организация-арендодатель на ОСНО (общей системе):

Налог на прибыль: 25% (повышена с 20% — изменение 2025 года)
НДС: 20% на сумму арендной платы
Налог на имущество: до 2,2% годовых от кадастровой стоимости (зависит от региона)

УСН «Доходы» — кардинально изменилась в 2025:
При выручке до 60 млн рублей в год — применяется старая схема:

Ставка 6% (или регионально пониженная до 1%)
НДС не платится

При выручке от 60 до 250 млн рублей — обязательно становится плательщиком НДС:

Может применять льготную ставку НДС 5% (но без права на вычет входящего НДС)
Ставка УСН остаётся 6%

При выручке от 250 до 450 млн рублей — льготная ставка НДС повышается до 7%

Индивидуальный предприниматель — физлицо на ОСНО:

НДФЛ по прогрессивной шкале (в 2025 году введена прогрессия):
- До 2,4 млн в год: 13%
- От 2,4 до 5 млн: 15% (только на сумму превышения)
- От 5 до 20 млн: 18% (только на сумму превышения)
- От 20 млн и выше: 20%, 22% в зависимости от суммы
НДС 20% (если зарегистрирован как плательщик НДС)

Физлицо без статуса ИП, сдающее помещение:
Облагается НДФЛ по той же прогрессивной шкале. При сдаче нежилого помещения ФНС может рассматривать это как предпринимательскую деятельность и потребовать регистрации в качестве ИП.

Налоговый агент — важное правило 2025:
Если арендодатель — физлицо, не ИП, то арендатор-организация обязана выступить налоговым агентом и удержать с платежа 13% НДФЛ. Если физлицо — ИП, такого требования нет.

Определение целевого назначения помещения

Один из критически важных пунктов договора — перечень разрешённых видов торговли. Если планируется продажа пищевых продуктов, необходимо убедиться, что помещение соответствует санитарным нормам. Если планируется торговля алкогольной продукцией, потребуется лицензия и соответствующие согласования с администрацией. Нарушение целевого назначения — веское основание для расторжения договора арендодателем. Некоторые собственники павильонов в торговых центрах запрещают конкретные категории товаров (например, готовую пищу, если рядом находится кафе). Все такие ограничения должны быть прописаны в договоре в письменной форме.

Аренда земельного участка под торговый павильон

При аренде земельного участка у муниципалитета потребуется соблюдение особого порядка. После получения разрешения администрации на аренду участка необходимо:

провести кадастровые работы и поставить участок на учёт в Росреестре;
разработать архитектурный проект павильона;
получить согласования от органов архитектуры, пожарной безопасности, санэпидемстанции и иных служб;
зарегистрировать договор аренды в Росреестре.

Этот процесс занимает несколько месяцев. Проще обстоит дело с арендой уже готового павильона или киоска — в этом случае необходимо только заключить договор и зарегистрировать его.

Права и обязанности сторон

Арендодатель обязан:

передать помещение в надлежащем техническом состоянии по акту приёма-передачи;
производить капитальный ремонт конструктивных элементов (кровля, стены, фундамент);
обеспечить арендатору право беспрепятственного использования помещения;
не нарушать работу торговли без уважительных причин.

Арендатор обязан:

вносить арендную плату в установленные сроки;
использовать помещение исключительно для согласованного вида торговли;
производить текущий ремонт помещения;
не проводить переделку помещения без согласия арендодателя;
соблюдать правила торговли, санитарные нормы и требования безопасности;
возвращать помещение в исходном состоянии при расторжении договора.

Коммунальные платежи и ремонт

В договоре должно быть чётко указано, кто несёт расходы на:

электроэнергию и водоснабжение;
отопление и вентиляцию;
вывоз мусора;
текущий ремонт;
капитальный ремонт.

Обычно текущий ремонт — обязанность арендатора, капитальный — арендодателя, коммунальные платежи распределяются согласно договору. Недостаточная ясность на этот счёт приводит к частым спорам.

Процедура регистрации договора

Если договор требует регистрации в Росреестре, стороны совместно подают документы через МФЦ или в отделение Росреестра. Документы подаются в течение 30 дней после заключения договора. Регистрация обычно занимает 7-10 рабочих дней.

Автоматизация под ключ
— экономьте время и ресурсы
Получить консультацию

Подберем CRM, ERP или систему электронного документооборота под ваши задачи.

Оставьте заявку — расскажем о решениях, которые окупятся в первые месяцы использования.

Практические рекомендации

Перед подписанием договора рекомендуется:

осмотреть помещение лично и зафиксировать его состояние на фото/видео;
проверить наличие коммунальных сетей и их работоспособность;
уточнить налоговый режим арендодателя — это критично в 2025 году для расчёта размера НДС;
согласовать условия автоматического продления договора (пролонгации) за 3 месяца до истечения срока;
установить фиксированный размер арендной платы или механизм её индексации (не более определённого процента в год);
запросить письменное согласие на осуществление конкретного вида торговли;
включить в договор пункт о возможности досрочного расторжения и его последствиях.

Договор аренды торгового помещения — основа взаимоотношений между собственником и торговцем. Его чёткое составление, прописывание всех условий использования помещения, ремонта, налогов и платежей предотвращает конфликты и обеспечивает защиту интересов обеих сторон в условиях налоговой реформы.

Образец договора аренды торгового помещения

Договор аренды торгового помещения

Г. _________________ «» _________________ 20 года

Стороны:

Арендодатель: ФИО / название организации ________________________, ИНН ________________

Арендатор: ФИО / название организации ________________________, ИНН ________________

Предмет договора

1.1. Торговое помещение — павильон/киоск/ларёк площадью _________ кв. М, расположенное по адресу: _____________________________________________

1.2. Целевое назначение: торговля ______________________ (указать виды товаров/услуг)

1.3. Запрещается: торговля алкоголем, взрывчатыми веществами, наркотиками и иными товарами, запрещёнными законодательством.

Срок аренды

2.1. Договор заключается на срок _________ лет (месяцев) с ..___ по ..___ г.

2.2. При отсутствии уведомления о расторжении за 3 месяца договор продлевается.

Арендная плата и платежи

3.1. Размер ежемесячной арендной платы: __________ рублей (включая НДС по ставке ___%)

3.2. Платеж вносится до _______ числа каждого месяца на счёт: _______________________________

3.3. При задержке свыше 10 дней начисляются проценты по ставке ЦБ РФ или договорная неустойка __________ рублей в день.

3.4. Не включено в арендную плату:

Коммунальные платежи (электричество, вода, отопление): примерно __________ рублей/месяц
Текущий ремонт помещения
Уборка и содержание

Капитальный и текущий ремонт

4.1. Капитальный ремонт (замена кровли, несущих конструкций) выполняет арендодатель за свой счёт.

4.2. Текущий ремонт (покраска, мелкие неисправности) выполняет арендатор за свой счёт.

4.3. При необходимости капитального ремонта арендатор уведомляет арендодателя письменно. Работы начинаются в течение 30 дней.

Права и обязанности

5.1. Арендодатель обязан обеспечить беспрепятственное использование помещения, не менять его назначение.

5.2. Арендатор обязан использовать помещение только для торговли указанными товарами, не сдавать в субаренду без согласия.

5.3. При нарушении целевого назначения арендодатель вправе расторгнуть договор через суд.

Налоги и учёт

6.1. Налоговая ответственность каждой стороны определяется её налоговым статусом и режимом налогообложения.

6.2. При необходимости арендатор ведёт налоговый учёт в соответствии с выбранной системой (ОСНО, УСН, ПСН).

Регистрация

7.1. Если срок более года, договор подлежит регистрации в росреестре в течение 30 дней.

Расторжение

8.1. По взаимному согласию — в любой момент.

8.2. По требованию арендодателя при невыплате платежа более 2 месяцев, нарушении целевого назначения, повреждении помещения.

8.3. При расторжении арендатор освобождает помещение в течение 5 рабочих дней.

Подписи сторон:

Арендодатель: _________________________ «» __________ 20 г.

Арендатор: _________________________ «» __________ 20 г.

Где скачать образец договора аренды торгового помещения:

на официальных сайтах:

Сайт фнс россии (раздел «формы и бланки»)
Сайт росреестра (для договоров, требующих регистрации)
Справочно-правовые системы (консультантплюс, гарант, система)

рекомендация: используйте этот образец как основу и адаптируйте его под конкретные условия, учитывая налоговый статус обеих сторон и требования 2025 года.